掌管人：今天的节目，向您讲述的是，台胞付珍华、魏嘉佳耦到珠海市采办住房的颠末。由于没有及时打点房产证而碰到了很多麻烦。可是，正在本地相关部分的协调帮帮下，此事获得处理。珠海市是一座漂亮、天气末人的海滨城市，以其花圃式的城市结构获得了结合国颁布的最佳栖身典范。它像中国南海的一颗明珠，吸引着远远近近的朋友前来参不雅旅逛、投资、假寓。付珍华、魏嘉佳耦就是此中之一。1996年元月，佳耦俩来到珠海市购房，而且取东大房地产开辟股份无限公司签定了《房地产买卖契约》，一次性付清购房款18万多元。但由于采办的是没有完工的毛胚房，其时不克不及打点房产证。交完房款后，佳耦俩回到了。魏嘉：我们其时买的时候，有看他们许可证。手续都是一般的，那我们才敢去买它。其时我们买的是楼花，还不克不及打点房产证。买了当前我们就回了。它交出的时候杭州证件制作联系方式，我们回来拿钥匙。阿谁时候，我们就去河山局办房产证。其时河山局的人说，这边的地盘没有颠末验收，就是不给我们办房产证。然后如许我们就回了。山庄衡宇完工验收后，东大房地产公司发布了通知，奉告购房者能够打点衡宇产权证，而此时魏嘉佳耦正在，不晓得这一消息。2000年9月，魏嘉密斯到珠海得知东大房地产公司因取其它公司债权胶葛，资产被查封。魏嘉已付清房款的住房也正在被查封之列。东大房地产开辟股份无限公司副司理吴龙刚：她买的就是我们开辟的山庄。她买的时候，房子还没有完工么。房子是如许的，就是说是当我们地价交清，其他手续都一般打点的话，按照，房子起到必然程度，就能够预售。预售当前，最初办手续，就要比及分析完工验收当前，才可以或许打点正式的房地产权证。到后来，可以或许正式办证的时候，我们就联系不上她了。我们公司有一些上的胶葛，和其它（公司）。正在法院施行的时候，就是说封了我们一批房。本意上，他是正在封我们公司的房，就是由于他没有打点产权过户手续么，所以这个衡宇的产权仍是正在我们公司名下。凡是我们公司名下的房呢，法院其时就把它查封掉了，由于我们有债权。东大房地产开辟股份无限公司副从任计棉：不是我们跟她不办证，是她没赶上时间。几层啊？三楼，301。据东大房地产公司担任人引见，只是由于东大公司拖欠了其他公司的债权，才被法院查封财富，取魏密斯未能及时打点房产证并无关系。正在德律风采访中，魏密斯向我们讲述了这件工作的。魏密斯通过珠海市台办向法院出具了购房合同及交款收条，证明本人曾经付清了房款。现正在，这套住房曾经解除了查封。掌管人：今天我们的演播室请到了中国大学的赵红梅教员，欢送您。赵教员，看了适才的节目，您认为法院查封魏密斯的住房能否？赵红梅：问题的环节是见地院查封的是属于魏密斯所有，仍是属于房地产商所有。若是是属于魏密斯所有，那么法院的查封是不的。若是属于房地产商所有，那么法院的查封具有性。做为魏密斯来说，她可能认为，我取房产商签了合同，我交了房款。那么这个房子呢，当然就归我所有。另一方面，做为房地产商的债务人，也就是房地产商欠别人钱的阿谁商人，他可能认为，这个房子正在房产商的名下当然是为房地产商的财富，法院有权查封。那么我们来看，是怎样的。做为像地盘、房产如许的不动产，我们的，它的所有权的转移呢，有一个时间边界，是以产权过户登记之日起，做为所有权转移的时间标记。如许看来，这个案子若是从的概况上来看，正在法院查封的时候，房产权仍然属于房地产商所有，不归魏密斯所有。所以，如许看来，法院的查封是具有合的。这个案子不晓得由于什么样的，两边没有联系上，可能是对于魏密斯打点产权过户手续形成了一些妨碍。掌管人：您适才谈的问题傍边，最焦点的问题是要及时打点房产证。对于售楼方来说，他具备什么样的前提才能去办证呢？赵红梅：我们的对于售楼方了一些上的前提。这个立法的目标是为了购房者。前提有这么几个方面，一个呢，就是说，成长商他要出售商品房，起首他要具备地盘利用权证。他要有地盘利用权，他才能进地产开辟。这里面就有一个期房买卖里面，就有一个问题需要台胞留意：我们呢，有良多种地盘利用权，有国有的地盘利用权，还有农村的集体地盘利用权。那么我们的，只要国有地盘利用权，正在这开辟的房地产才能对外出售。集体地盘利用权上开辟的房地产对外出售是违法的。这是台胞要留意。别的，国有地盘利用权分为两种，一种是出让的，一种是划拨的。出让，也就是说，是卖给成长商的，让他做一些社会公益的工作。好比说，建一些学校、病院啊，是不答应他拿如许的地盘进地产开辟的。所以，台胞到买房的时候，起首要看成长商第一个资历前提，他有没有出让的国有地盘利用所有权，那么我们要求他把这个权证要贴到墙上。你要看清晰，他能否有地盘利用权证，他的地盘利用权证是什么样的权证。这是一个对他的要求。第二个要求呢，这个正在也是如许的，是通过地盘上的规划来成长商他进行什么样的开辟。这个规划上就要讲，这个地盘能够建什么样的房子，是建工场、建商场，仍是建室第，都是有要求的。那么，若是成长商他违反这个要求，改变地盘用处，他这个开辟也是违法的，如许的房子也是不克不及买的。所以要细心看看，他墙上贴的许可证答应他盖什么样的房子。这是一个前提。第三个前提，叫扶植工程规划许可证。好比说，对他的要求，房子只能盖二十层，可是有些成长商他违反了这个，他盖了二十四层，那么这四层的房子你是不克不及买的。实践中它是违法的。可能会发生这种，二十层以下的购房者他能拿到产权证，可是买四层的购房者他拿不到产权证。由于成长商他的加层的这个行为是违法的。这些细节要很是留意。这是一个问题。还有一个证明，要求成长商具备的前提是要有开工证。他有开工证，那么他的建建施工行为才是的。最初一个前提，也是最主要的，我们要求成长商进行商品房预售，他要有预售许可证。你要留意到成长商有没有预售许可证，并且要领会他这个证件的实正在性。掌管人：我们正在此提示即将购房的、不雅众伴侣们，他正在购房时，必然要留意成长商有没有这五个证件，并且这五个证必需是实正在可托的。具体到台胞来说，台胞到买房，我们的律例对他有什么样的具体呢？赵红梅：对台胞的次要有如许几个方面。一个呢，台胞要买房，他要具有的身份证明，好比说，他的回籍证、护照，他的身份证明，如许的证明。台胞要留意的是，我们有些城市，出格是大城市，它的房地产分为内销商品房、外销商品房。做为，只能采办外销商品房，不克不及采办内销商品房，要出格提示留意。那么，跟着即将插手WTO ，这种外销商品房取内销商品房的边界逐步，有些城市曾经不存正在这种划分。做为呢，他要购房者、防止成长商欺诈，购房者的权益。成长商售房前提以外，正在售楼法式上也做了一些上的设定来购房者。法式上设定次要有如许几个，一个是呢，要求成长商正在出售商品房以前要和银行签定预售款的监管和谈。那么由银行呢，要对成长商收上来的钱进行监管，防止他把这笔钱挪做它用，最初使房子不克不及如期扶植。还有一个办法是同一制定了采办商品房合同的的示范文本，如许的文本都是的尺度合同，如许能够成长商。好比说，尺度合同里有一些关于延期交房的后果，关于商品房的面积若何计较、关于一些衡宇质量的瑕疵，成长商该当承担如何的义务等等的，都有一些轨制上的设想。购房者要充实地留意这些问题。必需先去明白一下相关的，做细心的对照。掌管人：从适才我们的节目傍边，我们看到形成如许一场误会、麻烦，很主要的环节是消息沟通的问题。赵红梅：消息沟通呢，成长商和购房者正在签定合同时，有一个消息联系的体例，好比说，通信啊、德律风或E-mail体例联系。成长商也有将打点房产登记手续如许的消息及时供给给购房者。若是成长商没有履行的，他要承担上的义务。掌管人：我们买房方也该当自动一点，及时和何处沟通一下，免得这些麻烦再次呈现。其实付珍华、魏嘉佳耦采办住房碰到的麻烦只是一个特例，我们用这个事例向不雅众伴侣，特别是将要到投资或假寓的台胞，正在采办住房时有所自创。采办住房不是一件小事，要通过及时认实的征询查询拜访之后，才能够最终做出购房决定。